Tra i problemi impellenti dei ristoratori fermi a tempo indeterminato c’è la difficoltà di saldare il pagamento dell’affitto dei locali. Fipe (la Federazione Italiana dei Pubblici Esercizi) condivide uno strumento per chiedere ai proprietari delle mura la sospensione temporanea del canone.
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I ristoranti fermi sono in pericolo. La scure delle mafie

Col nuovo DPCM annunciato da Giuseppe Conte nella serata del 1 aprile 2020, l’Italia si ferma ancora per (almeno) dieci giorni. Ma la proroga delle misure di contenimento del contagio sembra essere solo la prima di una serie di provvedimenti che si prospettano per tutto il mese di aprile, fino a coinvolgere anche inevitabilmente maggio. Quasi certamente sarà così per le attività di ristorazione e somministrazione di cibo, ultime a riaprire quando si potrà prevedere di riattivare dinamiche che più delle altre ci portano a socializzare. Come andare al ristorante, per l’appunto. E anche quando sarà possibile riaprire – con il peso dei mancati incassi, le spese fisse e i fornitori da saldare, il posto dei dipendenti da preservare, pur con gli aiuti previsti dal Decreto Cura Italia – i ristoranti faranno i conti con molte limitazioni (basti pensare al necessario taglio del numero di coperti) che minacceranno la sostenibilità economica dell’attività. E deve far riflettere l’allarme lanciato dal Procuratore Capo di Catanzaro Nicola Gratteri: “Il Coronavirus può essere una grande occasione per la criminalità organizzata. E settori come la ristorazione e l’agricoltura, peraltro da sempre prolifici per il lavoro in nero, ora che il “giocattolo” si è rotto, potrebbero pagare il conto più alto. Facile ipotizzare il ricorso all’usura per le piccole imprese a gestione familiare, se lo Stato non arriva prima della delinquenza. L’obiettivo delle mafie è chiaro: lavorare sul medio – lungo periodo, portando i piccoli ristoratori che contraggono debiti allo stremo, prima di rilevarne l’attività nel giro di un paio d’anni al massimo”.

Gli strumenti di tutela. Un aiuto da Fipe

Nel processo di salvaguardia del settore, Fipe, la federazione italiana dei pubblici esercizi, sta provando a muoversi in più direzioni, fornendo ai ristoratori strumenti utili per tutelarsi. Tra gli assilli più pressanti della categoria, c’è quello di saldare il pagamento dell’affitto dei locali inattivi a tempo indeterminato: “In questi giorni sono pervenute alla Federazione innumerevoli richieste di assistenza per la gestione di un corretto rapporto con i locatori degli immobili nella disponibilità degli esercenti, al fine di evidenziare l’impossibilità generalizzata di far fronte agli impegni sottoscritti con i contratti di locazione”, spiega Fipe. Saper gestire il rapporto con i locatori, pur in una situazione d’emergenza come questa, infatti, non è scontato. E sono numerosi i casi riportati da chi si scontra con l’intransigenza dei proprietari delle mura, determinati a riscuotere dazio come da contratto. Certo, ci saranno anche alcuni proprietari che campano esclusivamente di quell’affitto, ma sono probabilmente casi limite, mentre la maggior parte dei locatori può senz’altro sopravvivere senza percepire qualche mensilità in una situazione così emergenziale. A quanto pare però qualche strumento per tutelarsi esiste. E incrocia le misure già previste dal Codice Civile italiano a tutela delle inadempienze dovute alla crisi per cause indipendenti da responsabilità specifiche, con gli ulteriori strumenti disposti dal decreto Cura Italia. Dunque, ecco il modello di lettera redatto da Fipe che i ristoratori possono inviare al titolare del contratto di locazione per gestire “in bonis” il rapporto tra le parti, facendo appello alle difficoltà comuni e alla convenienza di tutti i soggetti coinvolti che il contratto in essere abbia seguito. Speriamo che un pizzico di solidarietà, mutuo soccorso, comprensione, empatia e buon senso bastino per evitare tragedie. In caso contrario le previsioni di 40 o 50 per cento di chiusure nel settore della ristorazione potrebbero essere perfino ottimistiche…

 

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Proposta di lettera tipo per i locatori: sospendere e rinegoziare l’affitto

Spettabile/Egregio locatore,

con riferimento al contratto di locazione immobiliare ad uso commerciale tra noi stipulato, si evidenzia che, come noto, in forza della decretazione d’urgenza – emanata per contrastare e contenere il diffondersi dell’emergenza epidemiologica di rilevanza internazionale da COVID-19 (v. in particolare DL n. 6/2020, convertito in Legge n. 13/2020 e dei relativi DPCM attuativi) – la mia attività prima è stata fortemente limitata e, poi, inaspettatamente, del tutto sospesa, ragione per cui non mi è stato possibile svolgere nei locali del citato contratto l’ordinaria attività. Le misure restrittive, al momento, risultano efficaci a livello nazionale fino al 13.4.2020 ma, stante l’evoluzione della straordinaria emergenza sanitaria, saranno verosimilmente prorogate per un periodo allo stato non prevedibile.

A causa del verificarsi di tali gravi ed eccezionali eventi, che hanno imposto improvvisamente la chiusura dell’azienda con conseguente inutilizzabilità dei locali in questione, mi trovo, mio malgrado, nell’impossibilità di adempiere al pagamento del canone di locazione. 

Il mancato rispetto dei termini di pagamento per il periodo in cui resteranno in vigore le straordinarie misure adottate dal Governo, evidentemente, non è a me imputabile. Anzitutto perché la stessa decretazione d’urgenza emanata per far fronte all’emergenza tutt’ora in corso ha espressamente stabilito che “il rispetto delle misure di contenimento… è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti” (art. 91 del D.L. 17.3.2020, n. 18). Dunque, è ragionevole ritenere che lo stesso legislatore, comprendendo i rischi collegati all’imposizione della chiusura delle attività commerciali anche delle microimprese, ha considerato che la mancata realizzazione di introiti da parte del conduttore possa comportare l’impossibilità di pagare il canone e che questo non sia a lui imputabile.  

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Tuttavia, anche nel caso in cui non fosse stata introdotta questa specifica disposizione, è comunque presente nel nostro ordinamento una norma di carattere generale. L’art. 1256, co. 2, cod. civ., stabilisce infatti che l’impossibilità sopravvenuta, anche se temporanea, da intendersi anche come impossibilità di utilizzo della prestazione altrui [così interpretato recentemente anche Cass., 10 luglio 2018, n. 18047] configura l’assenza di responsabilità nel ritardo ad adempiere alla propria. In altri termini ciò significa che l’oggettiva impossibilità di utilizzo dell’immobile del locatore, di carattere necessariamente temporaneo, giustifica per la durata di tale periodo che il conduttore possa sospendere il pagamento del canone. Non vi è dubbio, al riguardo, che il divieto dell’Autorità Amministrativa sia stato un evento imprevedibile e insuperabile, oltre che totalmente estraneo alla volontà delle parti.

Ma vi è di più. L’oggettiva impossibilità di svolgere l’ordinaria attività nei locali citati, ha comportato e sta comportando la sopravvenuta eccessiva onerosità del canone di locazione contrattuale, non consentendo, allo stato, di realizzare lo scopo perseguito dal contratto, vale a dire l’utilizzo dei beni locati per svolgere l’attività d’impresa propria di questa azienda. E’ indubbio, infatti, che l’impossibilità di aprire i locali al pubblico ha comportato un sopravvenuto squilibro tra le prestazioni originariamente pattuite che richiede un intervento negoziale che consenta di riportarle ad equità. 

In particolare viene in considerazione l’art. 1467 cod. civ. laddove si prevede che il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili – come oggettivamente quelli in corso – può comportare che la prestazione di una delle parti, nel nostro caso quella del conduttore, diventi eccessivamente onerosa. Se il rimedio principale previsto per questa fattispecie è la risoluzione, strumento che in questo caso non si ha interesse ad azionare, vi è altresì la possibilità di far continuare lo stesso modificandone “equamente le condizioni”. Va evidenziato che alla rideterminazione del canone soccorrono anche molti altri principi generali quali la buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 cod. civ.) e l’equità quale mezzo di integrazione dello stesso (art. 1374 cod. civ.). Del resto anche l’art. 1464 cod. civ. prevede che “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta”.

In forza di quanto sopra esposto, non essendo possibile al momento prevedere fino a quando resteranno in vigore le notorie misure restrittive adottate dal Governo, riservata ogni tutela di legge, per tutte le ragioni sopra esposte si chiede la sospensione del versamento del canone di locazione, finché non sarà possibile per legge riprendere l’attività ordinaria e, in ogni caso, la rinegoziazione delle condizioni contrattuali per riequilibrarle equamente.