Barolo inaccessibile. Bolgheri e Montalcino sopra il milione. Ecco le zone viticole più care d'Italia

Barolo, Bolgheri, Montalcino, Caldaro, Trento, Valdobbiadene, Bressanone. La gran parte dei vigneti italiani più cari si trova in questi territori e denominazioni. Lo certificano i dati del Crea, contenuti nell’Indagine sul mercato fondiario in Italia relativi al 2024, presentata a Roma martedì 11 novembre. Il rapporto, condotto dal Centro ricerca politiche e bioeconomia del Crea, riguarda l’andamento dei valori e delle quotazioni derivanti dalle compravendite e contiene alcuni esempi di quotazioni dei terreni, basandosi sulla Rete di informazione contabile agricola (Rica). E rileva una lenta ripresa delle quotazioni e degli scambi, grazie a un peso nettamente inferiore dei tassi di inflazione.

Barolo fuori mercato

Nel caso dei vigneti a Barolo, si va da un minimo di 300mila a un massimo di 2,3 milioni di euro per ettaro, ma negli anni questo limite è stato anche superato, come già raccontato sul settimanale Tre Bicchieri di un anno fa. Si tratta della quotazione più alta in Italia. È noto, sottolinea il Crea, l’interesse per queste terre da parte di grandi fondi di investimento internazionali che possono offrire cifre fuori mercato (sono state segnalate quotazioni fino a 4 milioni di euro) investendo nell’acquisto dell’intera azienda. Forte anche l’interesse per i vigneti a Docg Barbaresco.

«Il rischio – si legge nel rapporto – è vedere completamente stravolta la caratterizzazione di un territorio». Le quote di Langa in mano a capitali stranieri (il Gambero Rosso ne ha parlato un anno fa, con l’allarme di Carlo Petrini e anche quello del produttore Matteo Ascheri) ammonterebbero oggi a oltre il 20 per cento: «Il timore è che nel giro di alcuni anni si perda l’identità langarola che definisce questi paesaggi».

Le altre zone di pregio

Tetti massimi intorno al milione di euro anche per i vigneti a Docg Brunello di Montalcino (minimo a 250mila euro) e i vigneti Doc del Lago di Caldaro in Alto Adige. Sempre in Toscana, i terreni viticoli a Doc Bolgheri vanno da 250mila a un milione di euro, così come restano alte le quotazioni dei vigneti altoatesini della bassa Val Venosta e della Valle Isarco (Bressanone), tra 300mila e 500mila euro per ettaro. E nella zona a nord di Trento (500mila euro). Per un terreno a Valdobbiadene, tra le colline del Prosecco Docg, si può spendere tra 330mila e 550mila euro, ma anche i vigneti dell’Asolo Docg mostrano prezzi sostenuti, tra i 300mila e i 350mila euro nel corso del 2024. In Valle d’Aosta, si va da 150 a 300mila euro per un terreno a Doc nella zona di Saint Christophe, con interesse crescente per le aree di pregio. In Friuli Venezia Giulia, fino a 250mila euro per un ettaro di vigneto a Doc Prosecco nell’area nord di Pordenone. In Lombardia è forte la domanda di vigneti in Franciacorta a fronte, tuttavia, di un’offerta molto bassa e di una parcellizzazione delle proprietà. Quotazioni in Oltrepò Pavese ancora basse (tra 25mila e 38mila euro) e preoccupazione, segnala il Crea, per la viticoltura locale da parte degli operatori del settore, con prevalenza di offerta sulla domanda.

Alto Adige – vigneti Lago di Caldaro – foto Helmut Rier

Il Centro-Nord

Altre aree di pregio e di qualità rilevate nel report del Crea sono, ovviamente, nel fiorentino, dove la Docg Chianti Classico ha spuntato quotazioni fino a 210mila euro nel 2024, rispetto ai 150mila euro dell’area senese della denominazione. In Emilia Romagna, i vigneti a Doc delle colline dell’Enza (in provincia di Reggio Emilia) sono quotati al massimo a 72mila euro/ettaro, mentre un vigneto meccanizzato nel modenese (area Lambrusco), sale a 80mila euro. In Umbria, la Dop Montefalco (46mila euro), la spunta sulla Dop Orvieto (35mila euro/ettaro) mentre nelle Marche, risultano abbastanza allineati, tra un minimo di 25 e un massimo di 50mila euro/ettaro, gli areali del Piceno, di Matelica e di Ancona. In Abruzzo, i territori di Chieti, Ortona, Roseto degli Abruzzi spuntano livelli massimi intorno ai 65mila euro.

Abruzzo – vigneti

Il Centro-Sud e Isole

Nel Lazio, buone le quotazioni dei vigneti dei Castelli Romani, con picchi fino a 100mila euro. In Puglia, nella zona di Manduria, un vigneto da vino è rilevato, secondo i dati del rapporto del Crea, tra 20 e 33mila euro per ettaro. In Molise, i vigneti della collina litoranea in provincia di Campobasso valgono circa 30mila euro. In Campania, i vigneti Doc nelle colline dell’Irpinia centrale, vanno da un minimo di 25 a un massimo di 60mila euro per ettaro. In Basilicata, oltre 30mila euro per un ettaro nelle colline vulcaniche del Vulture, in provincia di Potenza. Etna e Pantelleria, in Sicilia, sono rilevate al massimo rispettivamente a 100mila (per vigneti a Doc e Igt nelle pendici del vulcano nell’area catanese) e 140mila euro per ettaro. In Sardegna, le aree di pregio sono quelle dei vigneti a Doc nel Parteolla (27/34mila euro), quelli del Vermentino di Gallura Docg (25/31mila) e quelli della Nurra nel sassarese (29/35mila).

Sicilia – Etna – vigneti terrazzati

Inflazione meno forte: valori e compravendite in risalita

Nel complesso, il valore dei terreni agricoli italiani è in lieve risalita (+1 per cento) nel 2024, a conferma di un trend in corso dal post pandemia. Merito soprattutto di un’inflazione i cui tassi sono crollati dal 5,4% del 2023 allo 0,8% del 2024. Questo calo ha indotto, spiega il Crea, un’inversione di tendenza dei valori in termini reali «che non si registrava da 20 anni». Quindi, un segnale positivo, pur debole, in un quadro di generale incertezza dei mercati agricoli ma che potrebbe suscitare l’interesse degli investitori a «contenere i rischi finanziari con capitalizzazioni a basso rendimento ma meno sensibili alle fluttuazioni».

Nel 2024, le compravendite registrate sono state oltre 180mila, in aumento dell’1,7% sul 2023, «confermando l’inversione di tendenza». Va sottolineato che per circa il 57% si tratta di passaggi al di sotto dei 10mila euro. I prezzi medi a ettaro risultano molto diversi a livello regionale: picco di 47.100 euro nel Nord-Est, seguito dal Nord Ovest (circa 35.200 euro, +2,3%), e valori molto inferiori al Centro e al Sud, mediamente sotto 16mila euro, fino ai 9mila delle Isole.

Le prospettive future: cresce l’offerta

Il Crea ha svolto anche un’indagine qualitativa tra gli esperti di mercato, che ha restituito una situazione di «sostanziale equilibrio del mercato fondiario nel 2024, con prevalenza accennata della domanda sull’offerta di terreni in compravendita». Gli scambi sono stabili sul 2023, con gli agricoltori che rappresentano i compratori più attivi, seguiti dagli imprenditori extra-agricoli. «Tra i venditori – scrive il Crea – sono più frequenti coloro che hanno cessato l’attività agricola o sono in procinto di farlo e i proprietari privati che spesso hanno ereditato i terreni ma non intendono coltivarli». Le compravendite sono gestite in prevalenza da consulenti e tecnici, ma risultano diffuse anche le compravendite senza intermediazione. Cresce la rilevanza delle agenzie immobiliari, in calo quella delle organizzazioni professionali agricole, che si occupano maggiormente dei contratti di affitto. Nell’immediato futuro, gli intervistati non intravedono sostanziali cambiamenti nel complesso, ma in molte situazioni viene prevista una significativa crescita dell’offerta, legata alla cessazione delle attività agricole nelle aree più marginali.

Il mercato degli affitti

Nel 2024, il mercato degli affitti agricoli in Italia si è mantenuto sostanzialmente stabile, secondo il rapporto del Crea, con dinamiche locali influenzate da molteplici fattori climatici ed economici, che hanno determinato differenze significative tra le varie aree del Paese. La domanda risulta sostenuta principalmente da giovani imprenditori, aziende strutturate e operatori del settore delle energie rinnovabili, in particolare biogas e agrivoltaico. L’offerta, invece, è stata alimentata dall’uscita di agricoltori anziani e dalla conseguente disponibilità di superfici non più coltivate direttamente. «I risultati di questa 75ma edizione del rapporto – commenta il presidente del Crea, Andrea Rocchi – confermano la stabilità del mercato fondiario, la sua solidità e la sua capacità di adattamento dell’agricoltura italiana, anche in un contesto complesso, segnato dalle tensioni internazionali e dai cambiamenti climatici. Ora, è fondamentale valorizzare il suolo agricolo come risorsa strategica, sostenendo la redditività delle imprese e promuovendo un uso sostenibile e innovativo del territorio, perché valorizzare la terra e sostenere chi la coltiva significa investire nel futuro del Paese».