Per la prima volta da 20 anni a questa parte scendono i prezzi dei terreni in Italia. Colpa della crisi economica, ma non solo. La situazione è complessa e si rivela favorevole al mercato degli affitti, che secondo l'Inea vedranno una crescita di canoni e contrattazioni.
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Quanto costa oggi la terra in Italia? Nominalmente lo 0,1% in meno rispetto all’anno passato, secondo l’indagine Inea (Istituto nazionale di economia agraria), ma tenendo conto del tasso di inflazione il calo è maggiore, del 3,1% e si aggiunge alle riduzioni registrate dal 2008. Non è un valore di poco conto. E si registra in anni in cui l’agricoltura segna un interessante dinamismo e un fenomeno di ritorno alla terra. Di fatto, per la prima volta in 20 anni le quotazioni dei terreni in Italia registrano un segno meno nella media nazionale. In cifre, il patrimonio fondiario italiano oggi vale in media il 93% del valore registrato nel 2008. Il fenomeno, nel 2012, ha interessato anche regioni come Lombardia, Veneto e Trentino Alto Adige, dove i valori fondiari sono generalmente più alti e la domanda più sostenuta. Ancor più colpisce il fatto che il prezzo della terra scenda di più in pianura, malgrado qui si concentrino infrastrutture e terreni fertili.

Quali sono i motivi? Secondo gli analisti dell’Inea, le cause sono molteplici: il graduale aggiustamento dei prezzi dovuto alla crisi economica, le difficoltà di accesso al credito, le prospettive incerte del settore alla luce del taglio dei sussidi alla Pac, il venir meno dell’effetto degli incentivi alle energie rinnovabili, l’introduzione dell’Imu sui terreni agricoli. Ma c’è di più. Secondo il rapporto Inea, negli ultimi dieci anni i prezzi della terra sono stati ritenuti in molti casi non compatibili con la normale redditività agricola. Un elemento, questo, che potrebbe determinare una flessione delle quotazioni anche nel 2013. Da un altro punto di vista, però, il riallineamento tra valori dei terreni e redditività potrebbe rimettere nuovamente in gioco quegli agricoltori interessati a investire.
Un’analisi specifica merita il fronte degli affitti, che invece manifesta maggiore tenuta. La locazione è uno strumento utilizzato per ampliare le superfici aziendali che riguarda quasi 5 milioni di ettari (38% della superficie agricola utilizzata). In generale si affitta sia per la crisi sia a causa dell’incerta evoluzione delle politiche agricole comunitarie. Cresce dunque il ruolo dei contoterzisti che spesso stringono accordi di coltivazione con proprietari in possesso di titoli di aiuto al reddito. A livello geografico, al settentrione la domanda prevale sull’offerta, diminuiscono le contrattazioni di lungo periodo con canoni stabili, in aumento le richieste di malghe e pascoli (dato che si lega alle richieste della direttiva Ue sui nitrati); al centro, situazione stabile con alcuni incrementi dei canoni; mentre al sud prosegue la tendenza a regolarizzare i contratti, soprattutto per via delle norme di accesso alle misure dei Piani di sviluppo rurale. Restano diffuse le contrattazioni stagionali, che interessano anche i vigneti, con contratti di una sola annata da parte di cantine che devono soddisfare accordi commerciali preventivati; rimane alto il fenomeno dell’abbandono delle attività agricole e il conseguente aumento delle superfici offerte in affitto.

Volendo fare previsioni sul futuro prossimo, l’Inea prevede una crescita delle contrattazioni e dei canoni di affitto, sia per la crisi economica sia per l’insediamento dei giovani agricoltori. Ma anche perché la nuova Pac premia gli imprenditori definiti “attivi”, inducendo gli inattivi a dare in affitto i terreni.

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a cura di Gianluca Atzeni